房地產項目管理ABC
發(fā)布日期:2014/8/8 11:13:40 | 瀏覽次數:12297 來源:特發(fā)地產副總經理 巫石明
房地產項目管理是由開發(fā)商、承包商、設計單位、監(jiān)理單位、設備材料供應商、銷售代理商等共同組成的一個相互聯系、相互影響的多目標管理系統，系統中各單位之間任務明確，責任清晰，且保持一定的均衡性和合理性。在這個系統中開發(fā)商建立的項目管理組織（項目部）處于中心位置，是項目的指揮中心和決策中心，在項目的實施過程中起決定作用。
項目管理是一個復雜的系統工作，必須具備三大要素，我們稱之為項目管理ABC。
Authority 授權：開發(fā)商成立項目管理組織，目標是明確的，即在規(guī)定時間內實現項目開發(fā)的預期利潤，但往往忽視的是項目授權。眾所周知，權責對等是管理的一條基本原則，權大于責導致亂拍板，無人承擔相應后果；而責大于權又會讓管理者趨于保守，沒有創(chuàng)新精神。權責不清，對項目開發(fā)是大忌，有的開發(fā)商，缺少對項目管理者信任，老板大全獨攬，事無巨細都要匯報，都要老板來拍板，這樣公司是沒有生命力的。
授權的基本原則：1、依據項目管理合同授權，授權范圍和授權內容在合同中明確。2、依據項目經理的水平授權，對于組織能力較強、經驗豐富的項目經理授予足夠的權限，以充分發(fā)揮其積極性和創(chuàng)造性。反之則應保留部分權力，以免其決策過程過于草率或把握不住，導致項目風險加大。3、依據項目難易程度授權，項目目標難度越高，則授予權力越大，只有充分授權，項目經理才能在變化多端的項目環(huán)境中果斷做出決策，減少項目風險�？傊挥袕娪辛Φ捻椖抗芾硎跈�，才能實現項目權力和責任的真正委托。
Baseline 底線（限制）：項目管理組織是獨立運作組織，有較強的獨立性，也有底線，不能超越底線去開展工作，否則就要受到約束或受到懲罰。所以在項目管理實踐中，首先是明確底線，制定適合該項目的《管理制度》和《管理流程》，明確項目經理職責權限、工作流程和懲罰規(guī)定。其次是加強事中監(jiān)督和事后審計，減少項目風險。在項目重要節(jié)點如開工、封頂、竣工、開盤等時間節(jié)點作為項目里程碑，在這些里程碑節(jié)點上接受公司的檢查，如計劃完成情況、實施過程是否違反規(guī)定超越管理底線、是否存在其他風險等方面的檢查。對檢查結果形成報告，并通報項目經理。項目完成后，對項目開發(fā)全過程進行審計，同時聘請第三方對項目做后評價工作，后評價結果和審計的結果作為項目經理任用和提升的依據。
Control 控制：項目控制可以分為以下兩個方面：
第一方面控制是對項目前期方向性控制。主要內容包括項目的可行性研究、項目部組建、項目經理選聘。項目可行性研究階段，由公司投資發(fā)展部門牽頭，其他部門協助完成，就項目可行性、產品定位、投資額、融資、利潤和風險等進行分析，形成書面報告提供公司決策。一旦公司決策項目可行，即通過投標或其他方式獲取項目開發(fā)權。緊接著是項目班子的組建、進入時間。在這個環(huán)節(jié)上，最關鍵是項目經理的選聘，項目經理必須具有一定的領導能力和工作能力，要在簽訂的《項目經營責任書》框架內，帶領項目團隊完成項目的建設任務。項目班子所承擔的工作任務輕重，由于地產開發(fā)公司的實力差異而略有不同，實力雄厚的地產公司如萬科、碧桂園都有自己的設計院，規(guī)劃設計階段的工作可由總公司負責，而規(guī)模小的地產企業(yè)，項目公司（項目部）要承擔從規(guī)劃設計、施工管理、項目銷售到竣工交付一系列工作。值得一提的是：規(guī)劃設計關系到一個項目的好壞、投資額度，權重占70%（總承包實力占20%，甲方管理水平占 10%）。正因如此，所以很多房地產開發(fā)公司都組建自己的規(guī)劃設計部，負責公司各個項目的規(guī)劃設計工作。
第二方面控制是項目實施過程中的控制。由項目公司（項目部）負責實施，主要內容包括質量控制、進度控制、成本控制、安全控制、營銷控制5個方面。
質量控制：工程質量控制首先要建立工程質量管理體系。項目經理作為質量管理的第一責任人，負責質量管理體系的建立。其次要將質量控制要素層層分解，使每一個要素明確落實到相關職能部門和相關責任人。三是協調好施工、監(jiān)理、甲方關系，大家共同努力把好質量控制關，做到質量控制事前有預案，事中有監(jiān)督，事后有檢查。四是要明確工程質量終身制，充分發(fā)揮工程監(jiān)理總監(jiān)、甲方技術人員作用，讓他們充分意識到工程質量的好壞直接影響其職業(yè)信譽，如出現重大質量事故可能吊銷其執(zhí)業(yè)資格，甚至承擔法律責任。
進度控制：進度控制首先要制定網絡進度計劃，制定計劃時要系統分析各方面條件，考慮到不可預見因素，只有這樣制定網絡進度計劃才是客觀的、真實的、可執(zhí)行的。其次是在工程實施過程中定期比對網絡計劃進度與實際工程進度的差異，分析差異形成的原因，找到解決問題的辦法，及時調整施工組織措施，合理調配人力、物力、財力，努力實現工程實際進度和網絡計劃進度一致性。
成本控制：成本控制目標就是工程成本實際支出控制在工程成本預算范圍內。所以首先確保成本預算的準確性，工程成本預算編制依據施工圖紙，施工圖的質量是工程預算控制的關鍵，施工圖設計越精細預算越準確，同時在施工圖預算編制過程中加強審核以避免存在重大漏項，提升預算準確度。其次實行預算動態(tài)管理，在施工過程中，如出現某單項實際支出超出預算時，成本管理部門應及時調整，并告知項目經理。項目經理有權調整工程其他項目造價或調整材料檔次，以確保項目實際造價控制在預算范圍內。三是嚴控設計變更和現場簽證。造成工程造價變動主要因素是設計變更，其次是現場簽證，但在實際施工過程中，設計變更和現場簽證是客觀存的，加強設計變更和現場簽證流程管理是成本控制的關鍵。四是管控好設備、材料的采購關，做到貨比三家，實地調研產品使用情況，確保采購的設備、材料價格實惠，質量保證，供貨及時。
安全控制：首先明確項目經理是項目安全第一責任人。其次建立項目安全管理體系和安全管理應急響應機制。三是設立安全主任崗位，由其負責項目日常安全工作。四是建立定期安全檢查機制，及時發(fā)現安全隱患，防范于未然。
營銷控制：在市場環(huán)境相同的情況下，項目要想賣出一個好價錢，權重上區(qū)分，區(qū)域位置占50%，規(guī)劃設計占30%，營銷策劃占20%。區(qū)域位置決定項目定位及銷售對象；新穎的規(guī)劃布局、精耕細作的戶型設計決定項目賣相；而營銷策劃則是引導置業(yè)者購買。說得通俗一點，營銷就是賺吆喝，吆喝更多的人了解、關注這個項目，吆喝置業(yè)者到售樓中心來體驗這個項目，最終在銷售人員的游說下，讓置業(yè)者心甘情愿掏錢買下產品成為業(yè)主。話雖這樣說，但營銷控制必須把握好策劃控制和推廣控制兩方面內容：策劃是對產品定位和包裝，策劃是要找準目標客戶的愛好和需求，并把它們的需求落實到項目規(guī)劃設計中，打造適合他們需要的產品，為后期的產品銷售打下基礎。項目包裝是給置業(yè)者營造環(huán)境，激發(fā)購房欲望。一般做法是：起一個朗朗上口的項目案名；設計一個簡單、易記、醒目的Logo,讓人一看到這個標志就聯想到項目；編輯一句體現項目特點的、富含想象力的廣告語，如和平里項目的“地鐵送你回家”，讓人自然聯想到地鐵物業(yè)；制作一本精美的樓書，樓書就像商品的外包裝，一般人意識中包裝越精美的東西其價值越高，急切拆看欲望越強；再加上精細戶型單張、價值讀本、折頁類宣傳物料；最后，在裝修氣派的售樓大廳中，就可以拉開推廣銷售的序幕了。推廣的手段可謂多種多樣，最為常見的有三種：一是利用網絡線上線下互動，二是利用媒體戶內戶外集中轟炸（戶內報紙、電視，戶外廣告牌、LED屏等），三是舉辦活動營銷聚集人氣，如請名人演講、明星暖場、演唱會、舉辦專項論壇等，其中最牛的請某國卸任總統到項目發(fā)布會。當開發(fā)商一旦認為人氣已經聚集到了極致，舉行開盤盛典，項目營銷才算完美收官。當然最終的銷售結果看大市和定價策略，笑到最后的一定是對區(qū)域市場環(huán)境進行過充分研判的開發(fā)商。